l’Ajuntament, principal llogador dels vienesos

Se vende dúplex de 155 metros cuadrados al lado de la M-30 de Madrid por 175.000 euros. El anuncio de Idealista es una ganga en los tiempos que corren, pero tiene truco: se ubica en El Ruedo, un histórico barrio de alquiler social construido en los años ochenta para reubicar a un poblado chabolista que no logra desprenderse del estigma. Tras vencer el plazo de treinta años de protección oficial en 2020, el edificio está pasando poco a poco a manos privadas mientras se asoma tímidamente al fenómeno de la gentrificación.

La antítesis de El Ruedo es Karl Marx-Hof, el gran símbolo de parque público de vivienda de Viena. Construido en los años veinte, esta mole de más de un kilómetro de fachada es el edificio residencial más largo de Europa y funciona en la práctica como una ciudad dentro de la ciudad, con jardines, guarderías, supermercados, bibliotecas o centros médicos en su interior. Allí un alquiler puede rondar los 600 euros.

Viena y Madrid se encuentran en las antípodas políticas. La capital austríaca es la más izquierdista de la Unión Europea, con más de un siglo de Gobiernos socialdemócratas consecutivos —con la única excepción del periodo nazi— y donde el sistema de vivienda social se ha convertido en la envidia del mundo desarrollado. Madrid, mientras tanto, destaca como el gran feudo de la derecha en Europa: los conservadores disfrutan de mayorías absolutas en el Gobierno municipal y autonómico, y sus políticas han cedido la iniciativa inmobiliaria al sector privado.

Esa asimetría se traslada también al precio del alquiler: según cifras oficiales, el arrendamiento medio en Viena es de 495 euros, el 18% de los ingresos netos de un trabajador promedio, mientras que el alquiler mediano en Madrid asciende a 825 euros, el 30% de la renta media. Y eso que el dato de esta última, si bien alarmante, está desactualizado y no incluye los alquileres de empresas y sociedades.

Vivienda protegida, sí, pero para qué

Toni nos mira extrañado cuando le preguntamos por su alquiler. Acabamos de abordarle mientras pasea a su perro por una amplia explanada verde en Sonnwendviertel, en Viena, un barrio recién construido en unos antiguos terrenos de la empresa pública de ferrocarriles junto a la estación central. Paga 1.200 euros al mes por un piso nuevo de 130 metros cuadrados subvencionado por el Ayuntamiento. Desde Madrid, ese precio parece marciano, pero para él es normal.

“Me mudé porque mi mujer y yo queríamos un apartamento más grande para los niños”, nos explica ya más relajado Toni, que poco a poco empieza a exhibir cierto orgullo por el modelo vienés de vivienda. Antes vivía en el centro, en un piso municipal, y ahora lo hace en un apartamento gestionado por una cooperativa de vivienda, un modelo a medio camino entre el sector privado y el público.

Son promociones en suelo público pero en manos de cooperativas de beneficio limitado. Los inquilinos como él pagan una parte de la construcción —en torno a 500 euros por metro cuadrado— y luego un alquiler reducido. A cambio, pueden habitar la vivienda tanto tiempo como deseen.

Este modelo de Viena cuenta con 200.000 apartamentos, a los que hay que sumar otras 220.000 viviendas de propiedad municipal. En total, el 60% de los dos millones de habitantes de la capital austríaca vive en hogares públicos o subvencionados. El protagonismo del Ayuntamiento vienés en el mercado de la vivienda contrasta con el de Madrid capital, donde apenas hay 23.000 viviendas sociales para un 1,7% de sus 3,5 millones de habitantes, asumiendo que todas estuvieran ocupadas (ver metodología para más detalles).

La razón principal es que el Partido Popular madrileño ha priorizado históricamente la propiedad en su política de vivienda, lo que se ha traducido en ventas masivas del parque público. La Agencia de la Vivienda Social (AVS) de la Comunidad de Madrid llegó a disponer de 76.000 viviendas en 1995, pero hoy sólo cuenta con 24.500. La industria del ladrillo, mientras tanto, no se ha detenido: entre 2005 y 2023 Madrid calificó 159.000 viviendas protegidas. El problema es que el 73% se destinaron a la propiedad, ya que, de acuerdo con la legislación autonómica, la protección pública caduca a los quince años.

Las viviendas fueron ofrecidas a sus arrendatarios, como en el caso de El Ruedo, y en ocasiones vendidas incluso a fondos buitre. Por ejemplo, el entonces presidente de la Comunidad de Madrid, Ignacio González, vendió 3.000 hogares al fondo Encasa Cibeles en 2013. Sin embargo, el movimiento fue declarado ilegal en 2021, cuando el Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó que el Gobierno autonómico no había justificado adecuadamente por qué dejaban de ser necesarias esas viviendas para su labor social de garantizar el derecho a la vivienda.

Algo similar ocurrió con otra venta de la alcaldesa Ana Botella, también en 2013. La crisis inmobiliaria causaba estragos en los presupuestos municipales y autonómicos, y el Ayuntamiento vendió al fondo buitre Blackstone 1.800 viviendas públicas de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo, cerca del 30% de su stock. En ambos casos, los nuevos dueños subieron súbitamente los alquileres.

Ahora que la crisis de vivienda arrecia y que los precios del alquiler se han disparado un 34% desde 2015 en Madrid, muchos se acuerdan de ese expolio. El mercado se ha descontrolado y los madrileños sufren los envites de la especulación y la gentrificación sin apenas alternativas habitacionales públicas.

De la Viena Roja al Madrid del PP

En contraste, los cimientos del modelo de vivienda vienés tienen más de un siglo: la Viena Roja. Entre 1923 y 1933, el Partido Socialdemócrata construyó en la capital austriaca 65.000 viviendas en bloques como el de Karl Marx-Hof para realojar a miles de trabajadores que, tras el desmoronamiento del Imperio austrohúngaro, vivían en condiciones insalubres a las afueras de la ciudad, presas del hambre y las enfermedades. La Viena Roja pretendía aportar viviendas dignas, con servicios propios, manteniendo un espíritu comunitario propio de la socialdemocracia de los años veinte y treinta. Un espíritu que ha conseguido pervivir hasta nuestros días. Ya lo dijo el alcalde Karl Seitz en la inauguración de Karl Marx-Hof en 1930: “Algún día, estas piedras hablarán por nosotros”.

Sobre esos cimientos se ha construido un modelo de vivienda social que se adapta a los tiempos. Sheba, de veinticuatro años, vive con su novio en una de las viviendas de Karl Marx-Hof. Heredó de su tío el acceso al piso, que previamente había sido de su abuela, un derecho que se puede transmitir entre familiares o cohabitantes si el inquilino original vive. Sheba paga 600 euros por sesenta metros cuadrados. “Para mí y mi pareja tiene el tamaño perfecto, pero para una familia es muy reducido. Pienso que antes una casa como la mía podía alojar a una familia de varios miembros y se me hace raro”, nos explica.

Por eso mismo, aunque las viviendas de la Viena Roja siguen en uso, la política de vivienda social y asequible no se ha quedado atrás: se dedica a ampliar y modernizar el parque municipal. Así, de la Viena Roja a las cooperativas de Sonnwendviertel, la capital austriaca cuenta con promociones variadas, que aspiran a cumplir las necesidades de una población cambiante. El umbral de ingresos permitidos para acceder a una vivienda pública o subvencionada es tan alto que el 75% de la población vienesa es elegible.

Al igual que Viena, Madrid tuvo que hacer frente a los retos del crecimiento demográfico. Decenas de miles de personas migraron del campo a la ciudad en las décadas posteriores a la Guerra Civil, buscando mejorar sus condiciones de vida. En el caso de Madrid, la población aumentó un 60% entre 1960 y 1970. Los recién llegados atestaron la periferia de la capital, improvisando asentamientos informales carentes de servicios adecuados. Todo un reto para el franquismo, que respondió con la construcción masiva de nuevos barrios de vivienda barata que conforman el paisaje de los barrios del sur y que hoy se venden y alquilan a precio de oro.

La política de vivienda franquista tenía una máxima que dejó clara José Luis Arrese, primer ministro de Vivienda de España entre 1957 y 1960: “Queremos un país de propietarios y no de proletarios”. Acabar con el arraigo proletario con la promesa de un pisito en propiedad. En apenas quince años, se levantaron seis millones de viviendas. La inmensa mayoría de esas promociones se financiaron con dinero público, pero, si bien tuvieron un periodo inicial de alquiler, se acabaron ofreciendo a sus inquilinos.

Es un modelo transversal a todo el país, perpetuado por Gobiernos de todo signo, pero en el laboratorio madrileño ha seguido desarrollándose con especial voracidad de la mano del Partido Popular. Es una cuestión de recursos y demografía, pero también de ideología y continuismo político.

En los años noventa, la fiebre constructora hizo del ladrillo un producto de inversión y crecimiento muy jugoso para las administraciones públicas. Esta fiebre fue desatada por los Juegos Olímpicos de Barcelona o la Exposición Universal de Sevilla de 1992, junto con la liberalización del suelo y la descentralización de las competencias urbanísticas. Y fue entonces cuando el PP llegó al poder en Madrid tras una década de Gobiernos de izquierdas.

Su objetivo era reactivar la economía a través del sector inmobiliario y facilitar el acceso a vivienda asequible, ya que la mayoría de promociones contaban con algún régimen de protección. Sin embargo, como explica el periodista y escritor Jorge Dioni en su libro La España de las piscinas, “la palabra asequible suele funcionar como anzuelo, pero la historia de la vivienda de protección en España, como la del alquiler, es una acumulación de callejuelas para dirigir a la sociedad hacia el propietarismo y la segregación”.

En Madrid, dos tercios de la vivienda protegida levantada durante la época democrática ha sido construida por cooperativas o promotores privados. La inmensa mayoría de ese stock de vivienda financiado con dinero público acabó a su vez en manos privadas.

Beneficencia o mix social

“¡Os dan algo y ponéis pegas!”. Así respondía, metro en mano y con una chulería muy madrileña, el arquitecto Francisco Javier Sáenz de Oiza a uno de los vecinos que acababan de ser realojados en su proyecto de El Ruedo. Las familias se quejaban de los desperfectos y sinsentidos arquitectónicos de sus pisos: ventanas para ventilar la cocina que impedían cocinar, armarios empotrados sin apenas espacio o habitaciones donde no cabía una cama de matrimonio. Un delirio de cutrismo ochentero del que el arquitecto, autor también de las famosas Torres Blancas de Madrid, se defendía diciendo que “no hay que comprar la cama antes de ver la habitación”.

Este enfrentamiento vecinal ilustra a la perfección cómo las autoridades madrileñas han afrontado las políticas de vivienda social: unas promociones de peso marginal, periférico, temporal y de mala calidad. Tanto la Comunidad como el Ayuntamiento se plantean la vivienda social como un alquiler asequible circunstancial, bien porque ayude a ahorrar antes de entrar en el mercado libre o porque dé servicio a inquilinos con menos recursos o necesidades especiales. Ese carácter provisional contrasta con la concepción de la vivienda social por la que apuesta Viena: algo para toda la vida y para todo el mundo. 

“El modelo de vivienda social de Viena se basa en el mix social. Queremos que gente de orígenes y clases diferentes vivan juntos, así prevenimos guetos o barrios de lujo”, argumenta Kathrin Gaál, vicealcaldesa y responsable de Vivienda de la capital austriaca. Una apuesta que busca lograr una ciudad más cohesionada, en la que los servicios lleguen a todos y coexistan comunidades diversas.

Este modelo se evidencia también en el mapa donde se encuentran las viviendas sociales: muchas están en el centro y cuentan con redes de transporte bien conectadas. Por contra, las viviendas sociales de Madrid se concentran en la periferia sur, en los distritos de Vallecas, Villaverde y Carabanchel. Aunque no existe una cartografía detallada del parque público de vivienda como en Viena, los datos de adjudicaciones desde 2015 indican que el 66% de viviendas protegidas alquiladas por el Ayuntamiento de Madrid se ubican en dichas zonas.

Lo mismo ocurre con las nuevas promociones municipales y autonómicas: la mayoría de proyectos recién finalizados o en ejecución están en Vicálvaro, Vallecas y Carabanchel. Viena, en cambio, distribuye de forma más homogénea sus nuevas construcciones.

El modelo vienés llega a Madrid

Con todo, el enfoque vienés ha empezado a permear en los conservadores madrileños, aunque ha hecho falta una crisis de vivienda y que los precios del alquiler marquen récords históricos. Desde 2020, el parque de vivienda pública del Ayuntamiento de Madrid ha aumentado un 44% y en 2023 desbancó a Barcelona como la ciudad española con más vivienda protegida: un total de 9.200 apartamentos de titularidad pública sin opción a compra, a las que hay que sumar otras 6.200 viviendas en marcha.

La promoción de Nuestra Señora de los Ángeles 14, en Puente de Vallecas, es una de las últimas incorporaciones. Destinada a menores de 35 años, comprende 205 pisos de un solo inquilino que ya han sido adjudicados y serán ocupados en los próximos meses. Los bloques cuentan con su propia central eléctrica, que busca la eficiencia energética, y con modernos sistemas de recogida de basuras, así como modestas zonas verdes. Un lugar agradable donde los jóvenes pueden vivir por unos 500 euros al mes —nunca más del 30% de sus ingresos— mientras ahorran para comprarse una casa. Es el modelo vienés con el filtro del PP madrileño.

Al mismo tiempo, Martínez Almeida ha apostado por la privatización temporal o permanente del suelo para agilizar la construcción de los pisos. Además de la venta masiva de suelo público, el alcalde trató sin éxito de enajenar parcelas municipales —exigía quince años de alquileres asequibles a las promotoras— para luego permitir su venta. Como la mayoría de concursos quedaron desiertos, el Ayuntamiento volvió a la carga con una oferta para que las promotoras explotaran las parcelas durante 65 años y luego su propiedad regresara a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo. Mediante este mecanismo, llamado Plan Suma, el alcalde pretende construir 2.200 viviendas de alquiler asequible.

La política de vivienda social del Ayuntamiento contrasta con la de la Comunidad de Madrid. Entre 2019 y noviembre de 2024, la presidenta autonómica Isabel Díaz Ayuso sólo había entregado 322 viviendas públicas nuevas. Sus esfuerzos se han centrado en el Plan Vive de colaboración público-privada —equivalente al Plan Suma municipal—, que ya se ha traducido en 3.743 apartamentos en toda la Comunidad hasta abril de 2025, según sus propias cifras oficiales. En 2019, Díaz Ayuso prometió construir 25.000 nuevas viviendas de alquiler asequible, pero el año pasado recortó el objetivo a 10.500.

Viena tampoco es ajena a los retos de las políticas de vivienda. “Uno de los principales desafíos es el aumento de los precios del suelo y de los costes de construcción, que complican construir viviendas asequibles”, admite la vicealcaldesa de la ciudad, a quien también le preocupa que futuros Gobiernos reduzcan la financiación a la construcción de vivienda social: “Debilitaría el sistema”. Pero Viena invierte al año 500 millones de euros en vivienda, mientras que el Ayuntamiento de Madrid destina 220 millones.